О ТАРИФАХ УК В ПРЕМИУМЕ И ДЕЛЮКСЕ

#УК

В ноябре прошлого года публиковал таблицу с тарифами техобслуживания 20 домов премиум и делюкс класса.
Подходит время освежить информацию, но планирую расширить географию по этой теме, выйти за рамки Замоскворечья.

Поэтому, уважаемые читатели, если у вас есть информация по тарифам в домах ЦАО - присылайте данные @zamoskvorechnik, буду признателен.

Не нужно быть крутым аналитиком, чтобы прогнозировать в большинстве комплексов рост ставок, где в течение текущего года повышение не случилось. При этом увеличение тарифа далеко не всегда гарантирует сохранении «старого» уровня обслуживания.

Еще одна просьба: если вы знаете управляющую компанию, работой которой удовлетворено большинство жителей дома - не держите в себе, поделитесь названием столь редкого представителя в сфере ЖКХ.

К сожалению, качество услуг УК нелинейно тарифу, площадям комплекса и количеству жителей. Верно подметил недавно Петр Монич:

«ГБУ Жилищник — для панелек, домов под переселение и комфорт-класса
Zhilischnik — для бизнес-класса
Zhilischnique — для премиум и делюкс» (с)

Знаю лично не один элитный дом, не только в Замоскворечье, где УК класса «Zhilischnique» работают ничуть не лучше, чем ГБУ Жилищник.

Также присылайте или пишите в комментариях УК, работой которых вы категорически недовольны.

@zamoskvorechnik

​ЦЕНЫ В ДОМАХ КЛАССА «А» В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ

#2квартал24
#цены

Анализ цен в выборке 25 домов «А» класса (156 лотов) в Замоскворечье на 1.07.24 показал следующее:

1️⃣ Продолжается сокращение предложения в «бетоне» в готовых домах.
2️⃣ Средние цены предложения с ремонтом и в «бетоне» относительно стабильны.

▪️Средняя цена для предложений в «бетоне» уже почти в течение года находится на одном уровне и составила на 1.07.24 1,27 млн. руб./м2.

▪️Средняя цена м2 для лотов с ремонтом за год (!) выросла всего на 7,2% и составила 1.39 млн. руб./м2.
А за первые 6 месяцев текущего года даже снизилась.

Если «поковыряться» внутри составляющих годового прироста цены, выясним, что он определен, большей частью, появлением на рынке более дорогих предложений, а не ростом цен на уже существующие лоты или их аналоги.

❗️Резюмирую - по сопоставимым объектам на вторичном рынке в классе А тенденции роста цен в первом полугодии не наблюдается, что можно объяснить и без того «высоким рынком».

Справочно: прирост цен предложения до 10% в год (в рамках официальных темпов инфляции, сейчас 8,6%) ростом рынка называть некорректно, скорее корректировкой.

Собственникам, думающих о продаже недвижимости, рекомендую заняться этим вопросом вплотную.
На консультацию можно записаться здесь: @zamoskvorechnik

"На закате солнца высоко над городом, на каменной террасе одного из самых красивых зданий в Москве, здания, построенного около полутораста лет назад, находились двое: Воланд и Азазелло. Они не были видны снизу, с улицы, так как их закрывала от ненужных взоров балюстрада с гипсовыми вазами и гипсовыми цветами. Но им город был виден почти до краев". Из Дома Пашкова👇Воланд и любовался Москвой.

Очень редкий снимок от сада дома Пашкова на храм Христа Спасителя и церковь Святого Николая Чудотворца Стрелецкого. 1 мая 1917 года. Фотографировала Александра Павловна Боткина (дочь Павла Михайловича Третьякова и жена Сергея Сергеевича Боткина). Нижний снимок с той же точки 106 лет спустя.

Храмы Христа Спасителя и Николы Стрелецкого были сломаны в 1930-е годы. ХХС воссоздан, на месте Николы стоит часовня. Взгляд притягивают детская коляска и две фигуры, склонившиеся над ней. Как сложилась их судьба...

upd: На фотографии изображена (справа, склонившись) дочь Александры Павловны, Шурочка Боткина — в скором будущем звезда немого кино 1920-х. Слева Александра Хохлова (1897-1985) жена и муза режиссера Льва Кулешова. В коляске совсем маленький сын Сережа. Локация не случайна. Дом в Ваганьковском переулке ( сразу за Пашковым) принадлежал Боткиным

Современный кадр повторил наш фотограф Владимир Иваний

Москва. Было — стало

Также посмотрите на дом Пашкова

​​
ЦЕНЫ В ХАМОВНИКАХ

#вторичныйрынок
#2квартал2024

В таблице - сводные ключевые показатели по выборке из 38 домов в Хамовниках. Все цифры - «со стороны» предложения, по данным ЦИАН.
Традиционно, чтобы не перегружать читателей, текстовый комментарий планирую уже после публикации аналогичной таблицы по выборке из 41 дома в ЦАО (без Замоскворечья и Хамовников). Т.е. совокупная анализируемая выборка составит 104 элитных комплекса ЦАО.

@zamoskvorechnik

​​ЦЕНЫ БЕЗ ХАМОВНИКОВ И ЗАМОСКВОРЕЧЬЯ

#вторичныйрынок
#2квартал2024

Продолжаю подводить итоги второго квартала и первого полугодия.
В таблице - ключевые показатели выборки из 41 дома А-класса в разных районах ЦАО, за исключением Хамовников и Замоскворечья. Все цифры, так же как и в предыдущих таблицах, опубликованых на неделе - «со стороны» предложения, по данным ЦИАН.

Комментарий - на следующей неделе, когда опубликую сводную таблицу по всем домам ЦАО (104), включенных в систему мониторинга.

Обращаю внимание только на один момент - существенный рост цены м2 в лотах с ремонтом (+ 11,3%) обусловлен вводом в эксплуатацию (и соотвественно - включением в выборку) Большой Дмитровки IX и Turgenev. В этих комплексах все предложения с отделкой - средняя цена метра здесь - 2,64 млн. и 1,97 млн. руб. соответственно.

@zamoskvorechnik

Кстати, новый мост со Стрелки на Якиманскую набережную уже открыт.

Узкий мыс, образованный Москва-рекой и Водоотводным каналом. Стрелка Берсеневской и Болотной набережных. В кадре одноэтажная сторожка Бабьегородской плотины. Рядом в 1893 году был построен изящный домик Императорского Московского речного яхт-клуба.

До 1937 года между Берсеневской и Пречистенской набережными стояла известная Бабьегородская плотина. Она была сооружена в 1836 году и, подпирая необходимый уровень воды, обеспечивала судоходство на Москва-реке. Плотина была деревянной; её разбирали в паводок и собирали вновь, когда большая вода уходила. Впрочем, в те годы не только плотины — городские мосты разбирались и собирались в половодье. Сторожка удивительным образом сохранилась. Геометка.

На дальнем плане чёрно-белого кадра виден уже обезглавленный Храм Христа Спасителя. Значит, это конец 1931 года.

Обе фотографии сделаны с одной точки. Современный кадр повторил наш фотограф Владимир Иваний

Москва. Было — стало

Также посмотрите, каким был клуб фабрики «Красные текстильщики» на Якиманской набережной

​ИТОГИ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ В ЦАО: ЦЕНОВОЙ ИНДЕКС

#2квартал2024
#итоги

В таблице ниже - сводные показатели предложения по выборке из 104 домов ЦАО. По каждому из трех блоков, входящих в мою систему мониторинга, цифры публиковал на прошлой неделе:

▪️Замоскворечье
▪️Хамовники
▪️ЦАО без Замоскворечья и Хамовников

Ценовой индекс квадратного метра #100домов в течение первого полугодия вырос:
✔️Для лотов в бетоне - на 12% и составил 1,40 млн. руб./м2*
✔️Для лотов с ремонтом - на 8,6% до 1,61 млн. руб./м2

Прирост, в большей степени произошел за счет появления в продаже более дорогих объектов:
✔️В Хамовниках во втором квартале появилось более 20 «новых- старых» предложений в Найтсбридже.
✔️В ЦАО - введены в эксплуатацию (и немедленно включены в выборку) Turgenev и Большая Дмитровка IX (плюс более 30 лотов со средней ценой метра 2.4 млн)
✔️*Кроме того, в первом квартале в выборку было добавлено 20 комплексов, в блоке «ЦАО без Замоскворечья и Хамовников», что также повлияло на итоговые расчётный значения.

Поэтому говорить о реальном росте цен предложения в выборке преждевременно. Коррекция происходит в рамках официальных темпов инфляции (пока июнь 24/июнь 23-го - менее 9%).

Важным фактором, наводящим резкость на «ценовой ландшафт»,
будет статистика сделок в этой же выборке из 104 домов за январь-июнь.
Эти цифры планирую опубликовать в течение месяца.

PS Публикуемые показатели некорректно рассматривать как «цены». Скорее это индекс, который показывает общую ценовую тенденцию. Как, например биржевой индекс Доу-Джонса. А для определения рекламной цены продажи объекта или для оценки при покупке, провожу анализ другого уровня «приближения» и детализации, но это уже в рамках работы с клиентами.

@zamoskvorechnik

​ХАМОВНИКИ 12

#новыепроекты

Коротко о фактуре и впечатлениях после посещения офиса продаж.
В целом дом понравился, - удачный микс из четырех составляющих:
▪️местоположение
▪️камерность
▪️инфрастуркутура
▪️понятная, приятна глазу архитектура - неоклассика с элементами ар-деко

Подтверждение этой оценки - 34 квартиры из 51 продано за 1,5 года до плановой даты ввода в эксплуатацию.
В том числе - 2 пентхауса.

Фактура:
▪️Ввод в эксплуатацию - декабрь 2025 г.
▪️Возможность старта ремонтов - с июля 2025 по акту временного доступа
▪️Дизайн общественных пространств - Олег Клодт
▪️Архитектура - Евгений Герасимов
▪️14 этажей
▪️51 квартира
▪️86 м/м
▪️Метражи от 100 до 336 м2
▪️Современные системы очистки воды и воздуха
▪️Фитнес и спа - только для жителей
▪️адрес: 1-й Тружеников пер., 12

Цены - от 2,13 млн. руб./м2: квартира 155 м2 на 4 этаже - 331 млн. руб. Вполне рыночный уровень. Сравнить с одноклассниками можно здесь.

Интересуют подробности - пишите
@zamoskvorechnik. Направлю презентацию при условии деанонимизации 😉.

​ПРОДАЖИ В ДЕЛЮКСЕ

#новостройки
#1полугодие2024

Все-таки решил «развести» делюкс и премиум.
Необходимость давно назрела: разные классы, разные цены, разные продажи, в итоге - разные таблицы.

В прошлом посте по элитным новостройкам некорректно оценил темпы продаж в делюксе - написал, что темпы те же, что и в 2023 году. Ошибочно сравнив среднегодовые темпы продаж за весь 2023 год с аналогичным показателем за первые 5 месяцев. Это и стало последней каплей, «разделивший» статистику элитого сегмента на премиум и делюкс.

❗️Количество сделок в первом полугодии 24-го выросло в 2 раза, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - 50 против 26. Речь идет о тех проектах, данные о которых предоставляют партнеры Пульс Продаж Новостроек и ИЛИ ИЛИ.

Статистика продаж намекает, что пришло время поближе познакомиться с проектами Nicole и Luce.
Если есть пожелания по обзорам элитных комплексов - пишите в комментарии, какой проект интересен.

@zamoskvorechnik

​ПРОДАЖИ В ПРЕМИУМ И В «ПОГРАНИЧНОМ» СЕГМЕНТЕ

#новостройки
#1полугодие2024

Продажи в сегменте «премиум» по итогам первого полугодия показывают двукратный рост относительного аналогичного периода прошлого года - 414 сделок против 226.

Стоит отметить, что в 2024 голу в продажу вышли как минимум 5 новых проектов в этом классе (ДОМ7 еще не изучил полноценно и не определился с его классом).
При этом в таблице учтен пока только «Тишинский бульвар».

В сегменте «бизнес-премиум» (по ссылке можно посмотреть характеристики сегмента) также отмечен рост более чем в 2 раза (1722/ 818).
Возможно, при более благоприятном «ипотечном режиме» темпы роста были бы еще выше. Таблицу опубликую сегодня чуть позже.

Пока, по итогам первых 6 месяцев, все три сегмента новостроек от делюкса до «бизнес-премиум» показывают практически одинаковые темпы роста сделок. Первое полугодие, как правило, более «вялое» и если экстраполировать тенденцию 2023 года, то во втором полугодии можно ожидать двукратный рост продаж уже относительно статистики первых шести месяцев:

▪️Делюкс - не менее 100
▪️Премиум - 800
▪️Бизнес-премиум - не менее 3000 лотов.

Прогнозы дело неблагодарное, подчеркну, в указанных выше цифрах заложена исключительно экстраполяция темпов продаж 23-го года + отсутствие «черных лебедей».
В ноябре-декабре посмотрим.

PS Все расчеты сделаны на основе данных партнеров - Пульса Продаж Новостроек и ИЛИ ИЛИ

@zamoskvorechnik

​ПРОДАЖИ В «БИЗНЕС-ПРЕМИУМ»

#новостройки
#1полугодие2024

В продолжение сегодняшнего поста - заключительная таблица по продажам новостроек, в сегменте «бизнес-премиум» (по ссылке можно посмотрит не только характеристики сегмента они статистику продаж в 21-23 гг.)

@zamoskvorechnik